passives Einkommen mit Immobilien

Passives Einkommen mit Immobilien?

 

passives Einkommen mit ImmobilienEin großer Vorteil von Immobilien ist durch Fremdfinanzierung Vermögen aufzubauen. Der Mieter zahlt den Kredit ab und nach einigen Jahren, je nach Tilgung kann das aber bis zu 40 Jahren dauern. Durch den Fremdkapitalhebel steigt die eigene Rendite des Eigenkapital schnell mal auf 30% Rendite. Ein erheblicher Vermögensboost. Nach der Tilgung gehört einen die Immobilie komplett und die komplette Miete geht als Cashflow in die eigene Taschen.

Interessant ist dies auch als persönliche Altersvorsorge zu sehen. Im Alter von 30 Jahren und eine Tilgungsrate von gut 3%, hat man die Immobilie im Renteneintrittsalter abgezahlt und schließt somit die Rentenlücke. Das ist für mich aber nur nebensächlich, da ich schneller in den “Ruhestand” möchte.

Also heißt es Wohnungen zu finden, die nicht nur den Kredit abzahlen können, sondern die notwendigen Ausgaben finanzieren und ein wenig Cash übrig bleibt.

 

Welche Lage?

 

Das heißt, es müssen Immobilien gefunden werden, die mindestens 6% Bruttorendite erwirtschaften. Umso mehr umso besser für den Cashflow nach allen Abzügen. Nun findet man solche Wohnungen meist in Randlagen von Städten oder Städten mit mehr Leerstand. Oder natürlich auf Dörfern, wobei diese nicht sehr interessant sind.

Randlagen von Städten oder Städten mit mehr Leerstand, können jedoch solche Lagen auch sehr lukrativ sein. Hier sollte man sich die Prognosen der Region anschauen. Wie sieht die Einwohnerzahl aus? Wächst die Stadt?  Bleibt diese stabil? Wie sieht es mit der Wirtschaft aus? Gibt es eventuell eine Universität in der Stadt? Ist die Stadt größer als 50000 Einwohner? Liegt die Wohnung in einen Speckgürtel einer größeren Stadt? Nach etwas Recherche bin ich auf ein Kompromiss aus allen Fragen gekommen und mit lukrativen Bruttorenditen. So sollte das Risiko und Leistung zusammen passen.

Daher suche ich nicht beispielsweise in Berlin, wo ich wohne, sondern in Leipzig, Dresden und Chemnitz. Hier scheint es mehr interessante Immobilien zu geben.

 

Wie berechnet man eigentlich die Bruttorendite?

 

Dies ist einfach. Jahreskaltmiete/Kaufpreis * 100 = Bruttorendite

Als Beispiel: 3000€/50000 * 100 = 6%

Dieses Beispiel wäre interessant sich etwas genauer anzusehen. Nun sollte man sich die Nettomietrendite ausrechnen.

 

Nettomietrendite

 

Jahresbruttomieteinnahmen
– nicht umlagefähige Betriebskosten
– Instandhaltungsrücklagen
– Rückstellungen für Reparaturen und Leerstandszeiten
– Verwaltungskosten
= Jahresnettomieteinnahmen

Dies ergibt den Cashflow vor Steuern.

Nettomietrendite = Jahresnettomieteinnahmen/ (Kaufpreis + Nebenkosten) *100

Die Nebenkosten bestehen in der Regel aus.

Kaufpreis
+ Maklergebühr
+ Grunderwerbsteuer
+ Notargebühren
+ Grundbuchgebühr

Zusätzlich können noch folgende dazu kommen
+ Gutachter-/Schätzungsgebühren
+ etwaige Renovierungskosten

 

Also als Zusammenfassung. Die Lage sollte passen. Wie Städte mit positiver oder stabil bleibende Entwicklung der Einwohner und Arbeitslosenquote. Bruttomietrendite ab 6% für Fremdfinanzierte Objekte. So kann von Anfang an eine neue Einkommensquelle erschlossen werden. Nach erfolgreichen Kauf, sollte der Arbeitsaufwand eher gering sein und man könnte von passiven Einkommen sprechen.

Ein Gedanke zu „passives Einkommen mit Immobilien

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