erster Versuch einer Finanzierung

Erster Versuch einer Finanzierung

Die Idee Cashflow durch Mieteinnahmen zu generieren hatte ich schon etwas länger. Sehr viele erfolgreiche Menschen sind dadurch finanziell frei geworden bzw. reich geworden. Der Aspekt als Vermieter aufzutreten gefällt mir auch sehr.

Nun habe ich nach folgenden Kriterien meine erste Immobilie gefunden. Immobilien als Einkommensquelle?

Die Wohnung lag in Chemnitz Sonneberg mit 7,1% Bruttorendite. Die Wohnung sah soweit sehr gut aus und war seit 2014 vermietet. Diese kostete 50000€ + Nebenkosten und Kaltmiete war 295€ pro Monat. Die Miete wurde seitdem nicht erhöht, also gab es hier etwas potential. Auch von Mietspiegel her gab es noch Potential zur Steigerung. Jedenfalls war das aber nicht direkt mein Plan, eine Wohnung zu kaufen und dann die Miete zu erhöhen. Ich wollte es erstmal laufen lassen und die Zahlen sprachen auch so schon für sich.

Also Makler angeschrieben und weitere Unterlagen angefordert. Nach sichten der Dokumente wie WEG Protokolle und Wirtsschaftsplan, sah ich keine negativen Fakten über die Wohnung bzw. Haus. In WEG Protokolle sollte man schauen ob großere Reparaturen anstehen oder ob ständig was am undichten Dach gemacht werden muss. Oder Schimmel in den Wohnungen. So bekommt man einen Überblick über das Haus insgesamt, was auch zum Vorteil der eigenen Wohnung dann ist.

Für mich waren die WEG Protokolle unauffällig. Daher entschied ich mich, die Wohnung haben zu wollen. Also habe ich einen Gutachter gesucht. Dieser sollte sich beim Makler melden und einen Termin für die Besichtigung machen und dann auch besichtigen. Ich könnte die Wohnung auch selber besichtigen, dies wäre auf dem ersten Blick sogar günstiger. Jedoch ist die Rechnung etwas anders.

 

Gründe für einen Gutachter?

 

  1. dieser hat mehr Knowhow in Sachen Zustand einer Wohnung, kann diese besser beurteilen
  2. es spart mir viel Zeit, da ich keinen Urlaub nehmen muss und den Weg nicht habe
  3. Kostenersparnis für die Anreise und Abreise
  4. aufbereitete Unterlagen und Fotos

 

Dies hat für mich nur Vorteile. Jetzt denkt ihr wahrscheinlich ein Gutachter ist teuer. Dies ist es nicht! Meiner kostete mich knapp 100€.

 

Finanzierung einer Immobilie

 

Nun ich hatte Anfang des Jahres schon mal ein paar Daten meiner Bank gegeben und es sah soweit gut aus, dass diese mich finanzieren würden.

Jetzt war es aber Ernst. Ich hatte eine Wohnung und wollte diese  kaufen, brauchte daher eine Zusage von einer Bank. Einige Banken bzw. Vermittler finanzieren unter 50000€ erst nicht. Ich solle doch zu meiner Hausbank gehen, dies tat ich auch.

Also meldet ich mich bei Comdirect. Diese Bank kann ich insgesamt auch sehr empfehlen. Gebühren sind insgesamt günstig und der Support immer nett und kompetent. Comdirect kommt hier auch nur als Vermittler zu trage. Also sie finanzieren nicht selber. Nach kompletter Sichtung meiner Daten, kam nun raus. Keine Bank möchte mich begleiten. Das ist nun doch ein Rückschlag für mich.

Der Grund ist ganz einfach. Meine Haushaltsrechnung passt der Bank nicht. Ich habe einige Privatkredite an laufen und ein Wertpapierkredit. Insgesamt 500€ pro Monat an Tilgung und Zinsen. Wobei ich Dividenden und Zinseinkünfte von gut 450€ habe, diese würden so gut wie die Raten bezahlen, jedoch sieht das die Bank nicht so.

Auch ist meine Wohnung eine größere Ausgabe in der Haushaltsrechnung. Wir sind halt zu dritt, wobei meine Partnerin nicht mit in die Haushaltsrechnung aufgenommen wird, da die Annahme von der Bank ist, dass ich diese alleine bezahlen müsste.

So ist insgesamt mein Gehalt auch nicht mehr hoch genug für eine positive Haushaltsrechnung. Durch weitere Nebeneinkünfte könnte ich das verbessern, diese besitze ich auch. Nur ist aufgrund von Wachstum in den letzten Jahren noch nichts dabei rum gekommen. Die Nebeneinkünfte sind auch noch nicht sehr hoch. Vielleicht 100€ bis 200€ pro Monat. Dies wird aber komplett durch investieren in den entsprechenden Bereichen wie dem Shirt Business, Bücher Business, Nischenseiten und weiteres aufgefressen.

Mein Eigenkapital steht da zwar gut da aber für die Bank ist es sehr wichtig das die Haushaltsrechnung passt. Wobei das Eigenkapital komplett aus Aktien und REITs besteht. Auch nicht so gerne gesehen bei einer Bank.

Durch den Kauf wären zwar Mieteinnahmen dazugekommen. Diese werden aber auch nicht komplett in die Haushaltsrechnung mit aufgenommen. Die Bank sagt sich, man müsse die Raten auch ohne zahlen können. Anders wäre es, wenn ich schon Wohnungen mit positiven Cashflow besitzen würde.

Tja, wie geht es nun weiter. Also ich brauche eine bessere Bonität. Dies sollte ab Mitte des Jahres besser aussehen. Da hier ein Privatkredit ausläuft und dieser die höchste Rate hat und meine Tilgungsraten um gut 2/3 kleiner wird. Damit sieht die Bank meine Bonität als besser an.

Ich werde nun auch den Wertpapierkredit umschichten, da ich hier zwei am laufen habe. Ich besitze zwei Depots mit jeweils einen Wertpapierkredit. Jedoch ist dieser bei Degiro von den Zinsen her einiges besser als bei Comdirect. Degiro sind es 1,3% und Comdirect sind es 4%. Daher werden ich den Wertpapierkredit bei Degiro etwas ausbauen und bei Comdirect erstmal tilgen. Somit wird meine monatliche Belastung auch kleiner.

Das große Fazit. Ich muss meine Bonität verbessern und meine Kredite abbauen. Bzw. mehr Einnahmen generieren. Wobei das erst in ein paar Jahren hilfreich ist.

 

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